Immobilienbewerter: Kommunikativ sein

Vergleichsdaten sind der Grundstein für alle Bewertungsmethoden. Aber woher bekommt man vertrauliche Informationen zum Verkaufspreis? Bei Büroimmobilien geht der Trend zu Lagen außerhalb des Stadtzentrums mit optimaler Verkehrsanbindung.

Bei einem Verkauf oder Kauf, einer Erbschaft oder einer Schenkung, zur Unternehmensbewertung oder zur Kreditsicherung ist immer öfter eine Bewertung der Immobilie erforderlich. Beim ARS-Seminar "Internationale Bewertungsmethoden & die Bewertung von Geschäftslokalen, EKZ und Büroobjekten" geben Experten Einblicke in ihre langjährige Erfahrung bei der Erstellung eines Bewertungsgutachtens.

Neben den nationalen Bewertungsverfahren, wie dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren, sind international folgende Bewertungsmethoden üblich: Direct Value Comparison (Vergleichswertmethode), Replacement Cost Method (Sachwertmethode), Investment Method (Ertragswertmethode), Discountes Cash Flow (Barwertmethode), Risidual Method (Bauträgermethode), Profits Method (Gewinnmethode).

Verlgeichsobjekt analysieren

Immobilienökonom Michael Reinberg, Geschäftsführer der Reinberg & Partner Immobilienberatung GmbH, empfiehlt die Analyse eines Vergleichsobjekts. Das Problem ist nur: Woher bekommt man Verkaufsdaten, die der Vertraulichkeit unterliegen und nicht öffentlich zugänglich sind? "Kontakte knüpfen und kommunikativ sein", empfiehlt Reinberg."Suchen Sie Menschen, die mit dem Kauf in Verbindung stehen. Das kann der Käufer oder der Verkäufer sein, der Makler, Anwalt oder Banker." Im Gutachten selbst werden die Informanten dann nicht preisgegeben: "Aufgrund der Meinung von Sachverständigen …"

Vergleichsdaten, so Reinberg, sind der Grundstein für alle Bewertungsmethoden. Im Vergleichswertverfahren sucht man sich etwa ähnliche Objekte in ähnlichen Lagen der gleichen Stadt, ähnliche Objekte in anderer Lage der gleichen Stadt, andere Objekte in der gleichen Lage und ähnliche Objekte in ähnlichen Lagen anderer Städte.

Bei der Investment Method dagegen hängt der Wert von der Fähigkeit des Objekts ab, Einkommen zu erwirtschaften: Berücksichtigt werden u.a. die derzeitigen Mieteinnahmen und der Marktmietwert am Ende des bestehenden Mietvertrags sowie die Erwerbsnebenkosten. Die notwendigen Instandsetzungskosten werden vom Kapitalwert abgezogen.

Die Lage ist alles

"Die Lage ist allein von der Art des Objektes abhängig", sagt Immobilienanalyst Martin Roth, Geschäftsführer der Immobilien Rating GmbH. "Was eine gute Lage ist, ist einerseits abhängig von der Art des Projekts und andererseits ständig in Bewegung. Zum Beispiel geht bei Büroimmobilien der Trend eindeutig hin zu Lagen außerhalb des Stadtzentrums mit optimaler Anbindung an den öffentlichen und Individualverkehr."

Relevante Lagekriterien für Büroimmobilien:

  • Verkehrsanbindung (öffentlicher Verkehr, Straßenverbindung ...)
  • Parkmöglichkeiten
  • Zentrumsnähe
  • Akzeptierter Bürostandort (Adresse)
     

Relevante Lagekriterien für Einzelhandelsimmobilien:

  • Fußgängerfrequenz
  • Fußgängerzone, Passage
  • Art der benachbarten Geschäfte (Frequenzbringer wie Bäcker, etc)
  • Zentrumsnähe
  • Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel
  • Parkmöglichkeit in der Nähe
     

Wertbestimmende Kriterien:

  • Lage des Objektes
  • Qualität der Mietverträge
  • Bonität der Mieter
  • Indexierung von Mieten
  • Gebäudequalität

Autor:

Datum: 06.04.2012

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Es geht in der Bundeshauptstadt weiter aufwärts: Wurden im Jahr 2016 nur 60.000 Quadratmeter Büroneuflächen auf den Markt geworfen, so rechnet man bei EHL Immobilien für das laufende Jahr mit gut dem Zweieinhalbfachen. 2018 dürften laut dem Büromarktbericht des Immo-Spezialisten mehr als 330.000 Quadratmeter folgen. „Damit erreicht beziehungsweise übertrifft das Fertigstellungsvolumen die Rekordwerte aus den Jahren vor der Finanzkrise 2008“, erklärt EHL-Büroimmobilienleiter Stefan Wernhart.

Die Umsatzeinbrüche der Jahre 2012 bis 2015 in der Fertighausbranche gehören der Vergangenheit an: 2016 nahm die mittlerweile stark konzentrierte Branche Fahrt auf. Und mit plus sieben Prozent recht deutlich. Die Zahl der verkauften Häuser stieg um 4,6 Prozent, wie Interconnection Consulting in einer aktuellen Studie aufzeigt. 2017 soll den Autoren zufolge ähnlich gut performen. Realistisch sei ein Umsatzwachstum von 6,4 Prozent. Mit ein Grund? Die Häuslbauer werden bequemer; schlüsselfertige Lösungen boomen. Zudem seien der Aufschwung in der Bauwirtschaft und steigende Preise hilfreich.

Wien wächst rasant weiter, im letzten Jahr zogen rund 28.000 Menschen in die Bundeshauptstadt. Damit steigt die Misere auf den Wohnungsmarkt, wie auch der erste Wiener Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2017, der heute von der Buwog und EHL im Architekturzentrum Wien präsentiert wurde, belegt. Fazit: der Nachfrageüberhang wird nicht gedeckt. Das hat steigende Mieten und Kaufpreise zu Folge.

Fachmarktzentren, dominierende Großketten, die in die Malls drängen – die Innenstädte haben zunehmend mit dem Geschäftssterben zu kämpfen. In Wien steuert die Wirtschaftskammer mit einem Leerflächenmanagement in enger Kooperation mit der Immobilienwirtschaft gegen – und meldet damit für 2016 positive Ergebnisse. Die Leerstandsquote sank dank Gastronomie und Kleinhandel im Vergleich zu 2015 um 16 Prozent.

Plus bei Umsatz und Gewinn, neue Standorte realisiert und weitere in der Pipeline – auch in Österreich: Die Budget Design Hotelgruppe Motel One präsentierte dieser Tage ihre Bilanz zum Geschäftsjahr 2016 und gab ihre nächsten Expansionsziele bekannt.

Die Immofinanz ließ 2016 am rumänischen Büromarkt die Muskeln spielen: In der Hauptstadt Bukarest wurden circa 80.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das sind laut Unternehmensangaben mehr als 40 Prozent des gesamten Büro-Bestandsportfolios im Kernmarkt.

Die Rekordjagd am heimischen Immobilienmarkt ist auch im Jahr 2016 weitergegangen. Wie das Maklernetzwerk Re/Max meldet, wurden im abgelaufenen Jahr landesweit 121.436 Immobilienverkäufe im Wert von 26,87 Mrd. Euro im Amtlichen Grundbuch vermerkt. Ein Steigerungsrate von satten 8,3 Prozent im Vergleich zu 2015.

Die UBM macht weiter Tempo. Nach dem Pilot Tower in Krakau trennt sich der Immobilienentwickler im Zuge seines strategischen Verkaufsprogramms „Fast Track 2017“ gemeinsam mit seinem Joint Venture-Partner Warimpex für insgesamt 34 Millionen Euro von zwei Hotels in Katowice (PL) und Pilsen (CZ). In Österreich geht das Magna Logistik- und Betriebszentrum in Graz für 17 Millionen Euro an Palmira Capital Partners.

Die Re/Max Commercial Group geht unter die City Consulter. Ziel sei es, den Entscheidungsträgern abseits der Ballungszentren neue Ansätze zur Attraktivitätssteigerung der Innenstädte zu bieten, heißt es dazu aus dem Unternehmen. Ansprechen will man sowohl öffentlichen Entscheidungsträger als auch Wirtschaftstreibende. Bedarf gibt es jedenfalls: Die Verkaufsfläche reduziert sich kontinuierlich, der Handel ist und bleibt im Wandel.