Der Immobilienmarkt im demographischen Wandel
Trotz der Überalterung der Gesellschaft verspricht die Zukunft einen steigenden Bedarf an Immobilien. Im deutschsprachigen Raum werden vor allem Single-Wohnungen und sanierte Altbau-Wohnungen gefragt sein, analysiert Joahnnes Meran von conwert.
Jüngsten Prognosen zufolge wird die Bevölkerung in Österreich auch in Zukunft wachsen. In Deutschland hingegen wird die Einwohnerzahl bereits in weniger als zehn Jahren unter die 80 Millionen Grenze fallen. Trotz dieses Gegensatzes zeichnen sich in der Entwicklung des deutschsprachigen Immobilienmarktes gemeinsame Trends ab, deren Auswirkungen bereits heute sichtbar sind.
Größerer Bedarf durch Singles
Die Verschiebung der Altersstruktur stellt einen wesentlichen Faktor dar. 2050 werden knapp 30 Prozent der österreichischen Bevölkerung 65 Jahre und älter sein. In Deutschland werden es sogar rund 37 Prozent sein. Gemäß dem sogenannten Remanenz-Effekt verbleiben die Senioren nach dem Auszug der Kinder tendenziell in der bisher genutzten Immobilie anstatt auf kleineren Wohnraum auszuweichen. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Ein- und Zweipersonenhaushalten: Singles, kinderlose Paare sowie alleinerziehende Eltern machen bereits heute rund drei Viertel der rund 40 Millionen deutschen Haushalten aus – Tendenz steigend.
Als Folge dieser beiden Entwicklungen ist ein erhöhter Wohnraumbedarf zu verzeichnen – auch in Deutschland, wo trotz der schrumpfenden Gesamtbevölkerung die Nachfrage nach Immobilien bis 2025 zwischen 7% und 12% wachsen wird. Im Fokus stehen insbesondere Städte, die eine nahtlose Verbindung der Lebenswelten Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit bieten.
Steigende Nachfrage in Ballungsräumen
Nicht zuletzt aufgrund des relativ hohen Einkommens- und Vermögensniveaus in den strukturstarken Ballungsräumen birgt die demografische Entwicklung und die veränderten Bedürfnisstrukturen neue Chancen, die es zu nutzen gilt. Vor allem Immobilienunternehmen, mit hochwertigen Wohnimmobilien und entsprechender Kompetenz in den von dieser Dynamik besonders betroffenen Ballungsräumen wie beispielsweise Wien, Berlin, Potsdam sowie Leipzig oder Dresden, werden von der steigenden Nachfrage profitieren können.
In Deutschland untermauert vor allem Berlin seine Stellung als wichtigster und fungibelster lokaler Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien in Europa. Mit rund 2,3 Milliarden € und über 32.300 gehandelten Wohneinheiten entfielen im Jahr 2011 rund 37 % des registrierten Immobilieninvestments in Deutschland und 37 % aller Wohneinheiten auf die Bundeshauptstadt.
Neben Neubauten kommt vor allem auch der gezielten Weiterentwicklung bestehender Immobilien eine besondere Rolle zu, da ein Großteil des innerstädtischen Wohnraums in diesen Märkten aus den fünfziger und sechziger Jahren stammt. Durch Sanierung und Dachgeschoßausbauten kann neuer Wohnraum geschaffen und damit ein wesentlicher Beitrag für eine nachhaltige und auf Wohnqualität ausgerichtete Stadtentwicklung geleistet werden.
Demographischer Wandel birgt großes Potential
Auch der Wiener Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine hohe Nachfragedynamik aus. Diese ist bedingt durch das Zusammenspiel dreier Faktoren: einer wachsende Einwohnerzahl, einer steigenden Nachfrage nach Single-Haushalten und einer niedrigen Neubautätigkeit, die weit unter dem Wohnungsbedarf der letzten Jahre lag. Als Folge waren zuletzt Preissteigerungen von bis zu 20 % für begehrte Objekte in guten Lagen zu verzeichnen. Vor allem die Nachfrage nach dem klassischen Gründerzeit-Zinshaus ist ungebrochen hoch.
Es wird somit vor allem entscheidend sein, die gesellschaftlichen Trends rechtzeitig zu erkennen und auf die veränderte Situation flexibel mit adäquaten Angeboten zu reagieren. Dann birgt der demografische Wandel für den deutschsprachigen Immobilienmarkt ein großes Potenzial, das es bereits heute zu nutzen gilt.
