Wer zahlt die Sanierung?

Wer hätte vor zwei Jahrzehnten gedacht, dass Ökologie heute so breite gesellschaftliche Zustimmung findet, Umweltziele immer mehr zur politischen Notwendigkeit werden? Seit Jahren wird deshalb auch hierzulande die Thermische Sanierung voran getrieben – mit einer Ausnahme: Im Mietshausbereich herrscht regelrechter Stillstand. Es fehlen rechtliche Rahmenbedingungen: Wer, so die Frage der Eigentümer wie Mieter, soll die Investition bezahlen? Wer profitiert von eingesparten Energiekosten? „Umweltpolitische Zielsetzungen sind im bestehenden Wohnrecht praktisch nicht berücksichtigt“, kritisiert etwa Wohnbau-Experte Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen IIBW im immonet.at-Interview. Er wünscht sich eine rasche Modernisierung und Vereinfachung des Wohnrechts. Angesichts dieser zentralen Frage lud das IIBW mit der Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen FGW zur Fachtagung – und präsentierte zum Vergleich die aktuelle Situation Deutschlands, der Schweiz und Österreichs.

Deutschland: Anhebung der Vergleichsmiete oder Elf-Prozent-Umlage

„Das Thema ist auch in Deutschland heiß diskutiert“, erklärt Norbert Eisenschmid, leitender Jurist im Deutschen Mieterbund, „Etwa die Frage, ob geltende Mieterhöhungsmöglichkeiten der Vermieter ausreichen.“ Beim Nachbarn gibt es keine Sanierungspflicht und als Begriff wird bei den Deutschen Reparatur oder Modernisierung verwendet. Aber, so Eisenschmid: „Für eine Modernisierung kann der Vermieter die Miete erhöhen“. Dazu hat er zwei Möglichkeiten: Entweder kommt es zu Anhebung auf eine Vergleichsmiete, da die Wohnung durch die Modernisierung in eine neue Kategorie fällt. Oder es wird eine Umlage auf die Jahresmiete von elf Prozent verrechnet. Eisenschmid: „Letzteres orientiert sich an den Baukosten und nicht am Nutzwert. Es kann also zu höheren Mieten kommen, ohne dass Energiekosten eingespart werden.“ In Deutschland marktüblich ist die erste Variante. Eine Erhöhung braucht im Rahmen eines Konsensualverfahrens die Zustimmung des Mieters, wird die verweigert muss der Mieter innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung verklagt werden.

In Deutschland gilt die sogenannte Vergleichsmiete, die ortsüblich sein muss und aus den örtlichen Bestandsmieten und den Neuvertragsmieten der letzten vier Jahre errechnet wird.

Schweiz: Förderung, Steuervorteile und Mietzinserhöhung

Ganz anders bei den Eidgenossen: „Der Vermieter darf eine Änderung oder Erneuerung nur vornehmen, wenn die für den Mieter zumutbar ist und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist“, erklärt Felix König vom Bundesamt für Wohnungswesen. (Als Erneuerung oder Änderung gelten Verbesserungen des Zustandes) Also: Selbst wenn der Mieter bereits gekündigt ist, gibt es keine Verbesserung gegen seinen Willen. Und was als zumutbar gilt, bleibt den Gerichten überlassen. Der Nachweis für die Zumutbarkeit muss vom Vermieter erbracht werden. Fehlt die Zumutbarkeit kommt das Mängelrecht des Mieters ins Spiel, kann der Mietzins zum Beispiel hinterlegt werden.

Doch wer zahlt in der Schweiz? „Bei Investitionen zur wertvermehrenden Verbesserung herrscht Anspruch auf Mieterhöhung. Seit 2008 gelten energetische Verbesserungen als Mehrleistung. Der Wiederherstellungswert – etwa bei einem neuen Kühlschrank – kann abgegolten werden“, so König. Zur Finanzierung der Verbesserungen werden Förderungen, Steuervorteile und die Mietzinserhöhungen herangezogen. Die Mietzinserhöhung ist in der Schweiz grundsätzlich frei und darf nur nicht missbräuchlich verwendet werden. König: „Das Schweizer Mietrecht ist zumindest nicht investitionsfeindlich. Es gab Verbesserungen.“

Österreich: Viele offene Fragen

Den heimischen Status Quo erläutert Andreas Vonkilch vom Institut für Zivilrecht der Universität Wien. Seit der Mietrechtsgesetz-Änderung 1982 gelten wirtschaftliche, energiesparende Maßnahmen als Erhaltungsmaßnahmen. „Das ist eine Brückenkopffunktion, die vieles lösbar macht. Das betrifft auch die uneingeschränkte Duldungspflicht durch Mieter bei Erhaltungsarbeiten - ohne Prüfung der Zumutbarkeit“, so Volkilch. 1994 wurde gegengesteuert, weil „nicht immer in lauterer Motivation saniert wurde“. Fälle von Leer-Sanierung sorgten für Unmut – etwa Fenstersanierungen im Herbst mit einer Fensterbestellung für März. Erst spät hat auch der Oberste Gerichtshof überlange Sanierungen mit einer kostenpflichten Aussiedelung um 20.000 Euro abgestraft.

Aktuell gilt eine Thermische Sanierung als Maßnahme der ordentlichen Liegenschaftsverwaltung und zum Beschluss reicht eine einfache Mehrheit der Eigentümer. Doch viele Fragen sind in Österreich schlicht weg einfach ungeklärt. Vonkilch: „Etwa die heikle Frage, ob Mieter überhaupt einen Beitrag leisten müssen und ob es nicht reine Sache des Vermieters ist.“

Überlegungen gehen momentan in vielerlei Richtung: „Pay as u save“ würde bedeuten, dass eingesparte Kosten nicht weiter gegeben werden und so zur Sanierungsfinanzierung genutzt werden können. Auch könnte die Thermische Sanierung unmittelbar in das Mietzins-Begrenzungssystem gesetzt werden. Jedenfalls, so Vonkilch, sollte das Bilden von Rücklagen voran getrieben werden: „Fehlende Rücklagen führen zu Entscheidungs-Resistenz.“