Immobilien & Steuern - 10 wertvolle Tipps - Teil1
Immobilien und Steuern im Überblick - Teil Eins: Steuerexperte Harald Galla erklärt, was Sie über das geltende Recht wissen müssen und gibt wertvolle Tipps rund um das Thema Besteuerung von Immobilien.
1. Grundstückserwerbe von Todes wegen und durch Schenkungen:
Österreich erhebt keine Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Erwerbe von Grundstücken von Todes wegen oder durch Schenkung. Übertragungen von Grundstücken unterliegen jedoch der Grunderwerbsteuer.
Übertragungen von österreichischen Grundstücken innerhalb der engeren Familie unterliegen einer Grunderwerbsteuer von 2% vom dreifachen Einheitswert (Bemessungsgrundlage jedoch maximal 30% des Verkehrswertes). Zusätzlich fällt eine Eintragungsgebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch von 1,1% vom dreifachen Einheitswert an (ebenfalls maximale Bemessungsgrundlage 30% des Verkehrswertes). Dies betrifft z.B. Übertragungen zwischen Ehepartnern, eingetragenen Partnern, Lebensgefährten (bei gemeinsamen Hauptwohnsitz) oder Übertragung von den Eltern, einem Kind oder Enkelkind.
Bei unentgeltlichen Übertragungen außerhalb des engeren Familienkreises betragen die Grunderwerbsteuer 3,5% vom Verkehrswert und die Eintragungsgebühr 1,1% vom Verkehrswert.
2. Freibetrag für Betriebsgrundstücke bei Betriebsübertragung:
Unentgeltliche Grundstücksübertragungen innerhalb der engeren Familie, die Teil eines Betriebsvermögens sind und gemeinsam mit dem gesamten Betrieb übertragen werden, können grunder-werbsteuerfrei durchgeführt werden, wenn die Bedingungen des § 3 Abs. 1 Z 2 GrEStG erfüllt werden. Der Empfänger der Zuwendung darf in diesen Fällen nur eine natürliche Person sein. Nicht befreit sind daher Übertragungen an juristische Personen wie zB GmbH oder AG, weiters an Personengesellschaften des Unternehmensrechtes (hier berechnet sich die Grunderwerbsteuer grundsätzlich vom Verkehrswert, außer es kommt z.B. eine Begünstigung des UmgrStG zur Anwendung).
Schenkungen unter Lebenden sind zudem nur dann befreit, wenn der Geschenkgeber das 55. Lebensjahr vollendet hat oder wegen körperlicher oder geistiger Behinderung in einem Ausmaß erwerbsunfähig ist, dass er nicht in der Lage ist, seinen Betrieb fortzuführen oder die mit seiner Stellung als Gesellschafter verbundenen Aufgaben oder Verpflichtungen zu erfüllen. Beim Erwerb von Todes wegen sind dagegen keine weiteren persönlichen Voraussetzungen erforderlich. Begünstigt ist der Erwerb von Grundstücken, wenn
a) sie inländischen Betrieben und inländischen Teilbetrieben gewidmet sind, die der Ein-kunftserzielung aus Land- und Forstwirtschaft, aus selbständiger Arbeit oder aus Gewer-bebetrieb dienen, oder
b) sie der Mitunternehmerschaft von einem verstorbenen Mitunternehmer zur Nutzung überlassen wurden (Sonderbetriebsvermögen), sofern diese Grundstücke gemeinsam mit den Mitunternehmeranteilen an dieselbe(n) Person(en) zugewendet werden und der Erblasser im Zeitpunkt des Todes mindestens zu einem Viertel unmittelbar am Vermögen der Gesellschaft beteiligt war, und die Steuer nach § 4 Abs. 2 Z 1 a und b (Grundstücke allgemein) oder Z 2 a und b (Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) GrEStG, also vom (dreifachen) Einheitswert des Grundstücks zu berechnen ist. Der Freibetrag beträgt höchstens EUR 365.000.
Bei der Bestimmung des § 3 Abs. 1 Z 2 GrEStG 1987 handelt es sich um einen betriebsbezogenen Freibetrag. Erhält zum Beispiel jemand zwei Betriebe vom selben Erblas-ser/Geschenkgeber, so steht der Freibetrag (Freibetragsteil) für die Grundstücke jedes Betriebes gesondert zu. Befinden sich jedoch im Betriebsvermögen eines Betriebes mehrere Grundstücke, liegt zwar hinsichtlich jedes einzelnen Grundstückes ein Erwerbsvorgang iSd § 1 Abs. 1 Z 2 GrEStG 1987 vor, der Freibetrag (Freibetragsteil) steht jedoch insgesamt nur einmal pro Betrieb für den Erwerb sämtlicher Grundstücke zu (dh alle Grundstücke eines Betriebes sind zusammenzuzählen).
Bei Übertragung lediglich von Quoten eines begünstigten Vermögens bzw. bei Übertragung an mehrere Erwerber muss der Freibetrag aliquotiert werden.
3. Immobilienertragsteuer bei Liegenschaften:
Die Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken unterliegt der 25%igen Immobilienertragsteuer. Die Bemessungsgrundlage berechnet sich aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten (diese sind um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen und um die Absetzung für Abnutzung und öffentliche Subventionen zu vermindern).
Wird eine Liegenschaft länger als zehn Jahre gehalten, kann ab dem elften Jahr pro Jahr ein Inflationsabschlag von 2%, maximal jedoch 50% abgezogen werden (zB Verkauf nach 15 Jahren, 10% Inflationsabschlag). Daneben reduzieren auch die Kosten der Selbstberechnung der Immo-ESt die Bemessungsgrundlage.
Tipp: Handelt es sich bei der Liegenschaft um Altvermögen, dh die Liegenschaft war zum 31.03.2012 nicht steuerverfangen, zB weil die frühere 10jährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen war, und wurde auch keine Umwidmung vorgenommen, so können die Anschaffungskosten mit 86% vom Veräußerungserlös angenommen werden (dies inkludiert auch nach dem 31.03.2012 eingetretene Wertsteigerungen). Dies gilt auch für erst nach 2012 unentgeltlich erworbene Grundstücke von Altvermögen (zB im Zuge einer Schenkung oder Erbschaft von Altvermögen).
4. Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung:
Wird die Liegenschaft im Privatvermögen ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt oder wurde die Liegenschaft innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens für fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, so ist die Veräußerung Immo-ESt frei. Die Befreiung gilt für Grund und Gebäude.
Wird das Gebäude selbst hergestellt und wurde es innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften verwendet (dh zB keine Vermietung), so ist die Veräußerung des Gebäudes Immo-ESt frei. Die Befreiung gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grund.
5. Behördlicher Eingriff:
Von der Immo-ESt befreit ist die Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs. Dabei ist jedoch folgendes zu beachten: Unter behördlichem Eingriff versteht man nur eine Enteignung oder Beschränkung von Eigentumsrechten mit enteignungsähnlicher Wirkung, zB die Abtretung von Grundfläche an die Gemeinde für Gehsteig. Bestehen keine Zweifel, dass die Behörde einen zwangsweisen Eigentumsentzug durchsetzen kann, ist es unerheblich ob bereits ein Enteignungsverfahren begonnen wurde. Unmittelbar drohend ist ein behördlicher Eingriff, wenn ein solcher nachweislich vom möglichen Enteignungswerber für den Fall der Ablehnung des Anbots angedroht worden ist.
Befreit ist grundsätzlich die Übertragung nur insoweit, als der behördliche Eingriff zwangsweise hergestellt wird. Die Steuerbehörde akzeptiert jedoch, dass Flächen im Ausmaß von bis zu 20% (welche grundsätzlich nicht vom behördlichen Eingriff betroffen sind) zusätzlich abgelöst werden. Zu beachten ist, dass die Veräußerung der Liegenschaft (Teile der Liegenschaft) an eine vom Enteignungswerber verschiedene Person keine Veräußerung zur Vermeidung eines unmittelbar drohenden behördlichen Eingriffs darstellt.
