Bauherrenmodell

Seit dem Jahr 1985 gibt es in Österreich steuerliche Bestimmungen für das Bauherrenmodell. Laut einer neuen Studie haben diese bisher eine beträchtliche Wertschöpfung generiert. Die wissenschaftliche Studie wurde von der zur Soravia Group gehörende ifa AG und der Bundesinnung Bau der WKO in Auftrag gegeben und vom Institut Economica ausgeführt.

Der Vorteil für österreichische Privatpersonen, die in das Bauherrenmodell investieren, ist die Stundung ihrer Steuerleistung. Seit 1985 wurden auf diesem Weg in ganz Österreich rund drei Milliarden Euro hauptsächlich in sanierungsbedürftige Wohnbauten im urbanen Bereich investiert. Durch das Bauherrenmodell insgesamt, konnten laut der Studie mehr als 800 Millionen Euro an zusätzlicher Steuerleistung für den Fiskus generiert und rund 24.000 Jahresarbeitsplätze in Österreich in der gesamten Wertschöpfungskette geschaffen werden - ausgehend von einem Marktanteil von rund 50 Prozent ifa AG. Durch die Sanierungen verzeichnete man eindeutige Impulse für die Stadterneuerung und es kam zu signifikanten Kaufkraftsteigerungen.

"Das Bauherrenmodell ist das erfolgreichste PPP-Modell (Public Private Partnership, Anm.) Österreichs", fasst Erwin Soravia, Vorstandsvorsitzender der ifa AG, die Ergebnisse der Studie zusammen. "Beim Bauherrenmodell sind Chancen und Risiken sowohl für die öffentliche Hand als auch für den privaten Investor gleichmäßig verteilt. Der Stundung der Steuerleistung der Investoren des Bauherrenmodells, mit der aber lediglich eine zeitliche Verschiebung, aber keine Aufhebung der fiskalischen Zahlungen einhergeht, steht ein markantes zusätzliches Steueraufkommen ausgelöst durch die Investitionstätigkeit gegenüber, außerdem werden Arbeitsplätze geschaffen und die öffentliche Hand erspart sich Sanierungskosten. Zugleich sind die Mieten im Bauherrenmodell in den letzten Jahren von 7,30 auf 6,80 Euro/m2 gesunken - günstiger als im Gemeindebau."

Geld der Investoren bleibt in Österreich

Manfred Katzenschlager, Geschäftsführer der Bundesinnung Bau in der WKO, sieht darüber hinaus noch weitere Vorteile für die Allgemeinheit: "Durch das Bauherrenmodell bleibt das Geld österreichischer Anleger im Lande, schafft Arbeitsplätze und sichert so insgesamt den Wohlstand im Inland. Außerdem wird durch das Bauherrenmodell Wohnraum geschaffen, der leistbar ist, gute Qualität liefert und langfristig stabile Mieten ermöglicht. Wir werden uns dafür einsetzen, dass in der beginnenden Diskussion über neue Einnahmen für den Staat das erfolgreiche Bauherrenmodell nicht zerstört wird.“
Die Anfangsrenditen liegen laut Soravia bei 2,7 bis 3,5 Prozent. Später sind fünf Prozent zu erwarten. Das liege daran, dass die Mieten die ersten 15 Jahren sehr gering sind.

Die Studie von Economica beruht auf Informationen der Investitionstätigkeit der ifa AG. Unter Berücksichtigung eines Marktanteils von ca. 50 Prozent der ifa AG bedarf es daher einer Verdopplung der Ergebnisse, um zu Aussagen über den gesamten österreichweiten Effekt zu gelangen:

Totaler Wertschöpfungseffekt: 1,3 Mrd. Euro

Anhand detaillierter Projektvolumina der ifa AG konnten mittels einer Input-Output Analyse die Auswirkungen der Investitionstätigkeit aufgrund des Bauherrenmodells auf die Volkswirtschaft Österreichs berechnet werden. Die Berechnung erfolgt dabei in realen Größen, um auf Preisen basierende Verzerrungen aufgrund des langen Betrachtungszeitraums zu vermeiden. So wurden in den Jahren 1985 bis Juni 2012 nominell insgesamt 1.161,58 Millionen Euro ausgegeben, was real (zum heutigen Zeitpunkt) einem Investitionsvolumen in Höhe von 1.500,73 Millionen Euro entspricht.

Von den realen Gesamtinvestitionskosten werden 334,47 Millionen Euro (real), die für Grundstückskäufe, den Kauf von Altgebäuden und als Reserve aufgewendet wurden, als nicht wertschöpfungs-relevante Ausgaben abgezogen, sodass als wertschöpfungs-relevante Investitionskosten 1.166,26 Millionen Euro in die Berechnungen einfließen.

Die durch den direkten Wertschöpfungseffekt in Höhe von 595,51 Millionen Euro österreichweit ausgelösten multiplikativen Wertschöpfungseffekte betragen zusätzlich insgesamt 299,77 Millionen Euro, sodass im Zeitraum 1985 bis 2012 ein totaler Wertschöpfungseffekt in Höhe von 895,28 Millionen Euro in Österreich erzielt wurde. Berücksichtigt man auch die über Vorleistungsverflechtungen mit dem Ausland erzielten multiplikativen Wertschöpfungseffekte im Ausland in Höhe von 384,41 Millionen Euro, so beläuft sich der totale Effekt auf 1.279,69 Millionen Euro.

12.050 Jahresbeschäftigungsplätze

Mit den Gesamtausgaben ist in den Jahren von 1985 bis 2012 ein direkter Beschäftigungseffekt von 7.968 Jahresbeschäftigungsplätzen verbunden. Aus den Daten der Leistungs- und Strukturerhebung, einer multiregionalen Input-Output-Tabelle, den Investitionsdaten sowie den vorangegangenen Berechnungen zu Wertschöpfung und Beschäftigung lässt sich für die baulichen Investitionen in den Jahren 1985 bis 2012 ein indirekter Beschäftigungseffekt von 3.263 Jahresbeschäftigungsplätzen und ein induzierter Effekt von 819 Jahresbeschäftigungsplätzen ableiten. Der totale Beschäftigungseffekt beträgt somit 12.050 Jahresbeschäftigungsplätze, was einem Beschäftigungsmultiplikator von 1,512 entspricht.

Steueraufkommen seit 1985: 53,3 Mio. Euro

In den Jahren 1985 bis Juni 2012 wurden nominal rund 42 Millionen Euro an Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren an den Staat abgeführt. Real entspricht dies heute einem Betrag von 53,3 Millionen Euro.

Weiters unterliegen die bei den beauftragten Unternehmen erzielten Gewinne (unterstellt wird für die einzelnen Projekte der nationale durchschnittliche Gewinnanteil nach Branchen lt. Input-Output Tabelle) der Körperschaftssteuer. Unabhängig davon, ob der Gewinn im Unternehmen verbleibt oder an die Gesellschafter ausgeschüttet wird, wird das Einkommen der Körperschaften mit einem fixen Steuersatz besteuert. Dieser beträgt seit 2005 25 Prozent, lag in den Jahren davor aber bei 34 Prozent (1994 bis 2004) bzw. 30 Prozent (1989 bis 1993).

Für die in den Bauunternehmen und unternehmensbezogenen Dienstleistungsunternehmen durch das Bauherrenprojekt erzielten Gewinne in den Jahren von 1985 bis 2012 entspricht dies einem Körperschaftssteueraufkommen von nominal 51,39 Millionen Euro, was real 66,58 Millionen Euro bedeutet. Inkludiert man in die Betrachtung auch noch die entsprechenden Gewinnanteile bei deren Vorleistungsbetrieben und jenen Betrieben, die durch induzierte Effekte zusätzliche Wirkungen generieren, so erhöht sich das gesamte Körperschaftssteueraufkommen auf real 116,82 Millionen Euro.

Der totale fiskalische Effekt, bezogen auf die direkten Effekte, beläuft sich somit real auf 228,89 Millionen Euro. Inkludiert man die multiplikativen Effekte, so erhöht sich dieser Effekt auf insgesamt 350,13 Millionen Euro real. Addiert man dazu noch den fiskalischen Effekt aufgrund verringerter Sozialtransfers von real 74,4 Millionen Euro, errechnet sich ein Totaleffekt von 424,5 Millionen Euro.

Investitionen verändern demografische Struktur

Bauherrenmodelle werden überwiegend im dicht verbauten innerstädtischen Siedlungsgebiet realisiert. Ihnen kommt daher eine Stadtentwicklungsfunktion in mehrfacher Hinsicht zu, sie tragen einerseits direkt und indirekt dazu bei, dass die Bausubstanz verbessert wird. Andererseits führen Investitionen zu einer Veränderung der demografischen Struktur, da mit sanierten bzw. neu errichteten Wohnhäusern ein erweiterter Kreis von potentiellen Mietern angezogen werden kann.

Aufgrund des zum Teil erheblichen Investitionsvolumens wurde untersucht, welche Impulsfunktion vom Bauherrenmodell insbesondere in städtischen Sanierungsgebieten ausgeht. Anhand empirischer Daten einer Untersuchungsregion wird der Nachweis geliefert, dass realisierte Bauprojekte weitere Folgeinvestitionen angestoßen haben, sodass die untersuchten Quartiere eine überdurchschnittliche städtebauliche Aufwertung erfahren haben.

Der unmittelbare Nachbarbereich im Geviert einer Investitionstätigkeit aufgrund des Bauherrenmodells weist einen signifikant höheren prozentuellen Anteil von Sanierung auf. Die Auswertung erst kürzlich abgeschlossener und zukünftiger Projekte zeigt, dass Investitionen zumeist in bis dato unterdurchschnittlich entwickelten Stadtbereichen erfolgen.

Sanierungen erhöhen Kaufkraft

"Mittels Informationen auf Basis von Zählsprengeln konnte der Nachweis erbracht werden, dass im Allgemeinen in einem Viertel mit hohem Sanierungsanteil auch eine höhere Kaufkraft vorliegt", so Studienautor Christian Helmenstein und Leiter des Instituts Economica. Die Kombination der beiden letzten Effekte liefert einen wichtigen Impuls für eine ausgewogene Stadtentwicklung. Das Bauherrenmodell trägt dazu bei, dass Gevierte in einen besseren baulichen Zustand versetzt werden, was in weiterer Folge mit einem Anstieg der Kaufkraft verbunden ist.