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Hausverwaltung Pflichten und Haftung (von Michael)

Ich lese im WEG und an vielen Stellen im Internet von Pflichten der Hausverwaltung. Aus meinem Rechtsverständnis und soweit ich unser Rechtssystem verstanden habe, ergeben sich aus Pflichten Verantwortungen und aus deren Nicht - Einhaltung, wie auch der Nicht - Einhaltung von Gesetzen Konsequenzen für den Säumigen.

Ich erhalte aber auf meiner Suche nirgendwo Aufschluss darüber, WELCHE Konsequenzen sich aus einer Nicht - Einhaltung von Gesetzen durch eine Hausverwaltung ergeben.

Vielleicht kann mir hier geholfen werden, die Sache zu erhellen.

Ich bin auf den Umstand gestoßen, dass unsere Hausverwaltung seit mehr als 18 Jahren den §20 (sowie §24) WEG ignoriert und den Eigentümern nicht nur nicht in entsprechender Form, sondern NIE eine Vorschau der zu erwartenden Instand- und Erhaltungsarbeiten mitgeteilt hat und seit dem gesamten Zeitraum eine VIEL ZU NIEDRIGE Rücklage gebildet hat (0,15 €/m2)(§ 29 Abs 6 WEG ?) so dass nach nunmehr über 15 Jahren, notwendige Arbeiten nicht durchgeführt werden können ...
Sie hat aber in der Zeit natürlich ihr Verwaltungshonorar kassiert. Auch die Abrechnungen waren nur Auflistungen, was auch nicht korrekt war. (§13 Abs 2 WEG ?)
Dagegen ist der Umstand, dass sie auch Jahrelang keine Eigentümerversammlung organisiert hat ja schon als lässlich anzusehen.
Jetzt stellt sich natürlich die Frage, welche Verantwortung, aber vor allem welche Konsequenzen der Hausverwaltung daraus erwachsen.
Hatten die Eigentümer einfach Pech, sich eine schlechte HV gesucht zu haben und müssen sich eben eine bessere auswählen ? Ist das bezahlte Honorar, dass ja im Glauben an eine sachverständige HV ergangen ist (§1299) eben "Pech" im Sinne einer Fehlinvestition ?

Oder muss die Hausverwaltung für solche Pflichtverletzungen auch irgendeine Konsequnz fürchten, ausser dass man die armen Vollidioten nicht weiter am Schmäh führen kann ?

Wenn ja, welche ? Denn es wurde jahrelang für eine Leistung bezahlt, die nicht in vollem Umfang erbracht wurde, UND es ist ein Schaden entstanden, durch das Im-Glauben-lassen die Reparaturrücklage wäre ausreichend. Dadurch wurde nicht ausreichend Kapital gebildet und auch kein entsprechender Zinsgewinn lukriert ...

Pech ?

 

AW: Hausverwaltung Pflichten und Haftung

25. Februar RA Michael Gruner: Profi.

Mietrechtfortsetzung (von Anselem)

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe zwei Fragen:
1.
Wie hoch kann Wiener Wohnen den Mietzins bei einer Mietrechtsfortsetzung (§ 12 MRG) durch das Kind anheben, wenn die Eltern ausziehen (gemeinsamer Haushalt bisher gegeben)? Mietvertrag wurde vor 1994 abgeschlossen. Bis auf den Richtwertmietzins (€ 5,39) oder ist die Anhebung mit dem Kategorie-A Mietzins (€ 3,43) gedeckelt?

2.
Fallen die Wiener Gemeindewohnungen (BJ um 1970) unter den Vollanwendungsbereich des MRG?

Besten Dank

 

AW: Mietrechtfortsetzung

23. Februar RA Michael Gruner: Profi.

Hausübernahme - wie läuft das genau ab! (von Renate)

Sehr geehrte Damen und Herrn,
meine Familie (2 Erwachsene 3 Kinder) wohnt gemeinsam mit meinen Schwiegereltern in einem 2 stöckigen Gebäude. (Erdgeschoss Schwiegereltern, 1Stock Gäste, 2. Stock WIR)
Meine Schwiegermutter betreibt eine Frühstückspension mit 10 Betten.
Wir planen gemeinsam mit der Schwiegermutter das Haus zu übernehmen und ich werde die Gästebetreuung übernehmen. Die Gästezimmer werden wir auch alle komplett renovieren bzw. sanieren.

Mein Mann steht mit 1/3 im Grundbuch da er dies von seinem Vater geerbt hat!
Meiner Schwiegermutter gehören 2/3, sie lebt seit über 20 Jahren mit ihrem 2. Mann in diesem Haus.

Was müssen wir bei der Hausübernahme berücksichtigen, welche Kosten kommen auf uns zu.
Müssen wir alles Überschreiben oder können wir das günstiger lösen???
Das Klima zwischen meinem Mann und seinem Stiefvater ist ab und zu ein wenig rau. Wie können wir uns für die Zukunft absichern

 

AW: Hausübernahme - wie läuft das genau ab!

20. Februar RA Michael Gruner: Profi.

Mietvertragsgesetz bei Einfamilienhaus (von Nicole)

Wir sind Mieter eines Einfamilienhaus und werden demnächst ausziehen.In unseren Mietvertrag steht das wir die Wände streichen müssen beim Auszug. Jetzt hab ich schon mehrmals gelesen das das nicht mehr gültig ist, doch wiederum Einfamilienhäuser aus dem Mietgesetz ausgeschlossen sind.
Müssen wir jetzt malen oder nicht? Die Wände sind in einen guten Zustand.
Danke lg

 

AW: Mietvertragsgesetz bei Einfamilienhaus

19. Februar RA Michael Gruner: Profi.

unterschriebenes Kaufanbot (von norbert)

wir haben Anfang Dezember ein Kaufanbot unterschrieben und mit den Käufer ausgemacht , wenn Sie aus Afrika zurück sind wir der Kaufvertrag unterzeichnet, da sie im Mai einziehen wollten. Jetzt teilten sie uns mit, dass sie an der Immobilie kein Interesse mehr haben!
Nun wollen wir wissen wie ist hier die rechtliche Lage ist!

 

AW: unterschriebenes Kaufanbot

19. Februar RA Michael Gruner: Profi.

Frage zu Eigentum im Falle einer Scheidung (von Angie)

Hallo!

Ich besitze in Wien ein Haus (abbezahlt) und stehe alleine im Grundbuch. Ich lebe hier mit meinem Mann und zwei Kindern seit 3 Jahren.

Wie sieht es aus wenn wir uns scheiden lassen würden? Bekommt mein Mann die Hälfte des Geldes? Obwohl ich selber von meinem Geld das Haus gekauft habe?

Wie sieht es rechtlich aus wenn ich das Haus vor der Scheidung Verkaufen würde?

Danke!

Mfg
Angie

 

AW: Frage zu Eigentum im Falle einer Scheidung

17. Februar RA Michael Gruner: Profi.

nach Versteigerung - WEM gehört WAS zu WELCHEM zeitpunkt (von Hans.C)

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wollte mir nur über die Besitz-/Eigentumsverhältnisse klarer werden.

Hab den Fall, dass ich ein Haus ersteigert und bezahlt habe und der Voreigentümer ein Rechtsanwalt ;O( hat mir den Schlüssel kurz geborgt. Jetzt beansprucht er ihn wieder.Er wohnt nicht drinnen sondern es befinden sich nur noch Möbel darin.Muss ich Ihm den Schlüssel wieder zurückgeben oder kann ich Ihn behalten.Er meint der Schlüssel sei sein Eigentum ! (Wenn das Haus mein Eigentum ist und der Schlüssel sein Eigentum ist - wärs höchst kurios)
Die Gefahren und Lasten darf ich tragen,mir gehörts und ich darf nicht rein ?? Wie das ?

Schloss aufbrechen darf ich erst wenn ich im Grundbuch bin ?
Räumung kostet viel und dauert nur. Wie siehts rechtlich wirklich aus ?
Vielen Dank für eine hilfreiche Antwort !!




 

Dachfester Austausch (von Ivo)

Ich habe eine Eigentumswohnung im Jahr 2001 gekauft, im Jahr 2007 habe ich Dachflächenfenster wegen massiven Schimmel Befall austauschen müssen. Die Kosten habe ich zu 100 % selbst getragen mit teilweisen Förderung des Landes NÖ. Von der Hausverwaltung habe ich immer verschiedene "Informationen" diesbezüglich bekommen leider keine Beteiligung. Kann ich hier noch was verlangen? Vielen Dank. IN

 

AW: Dachfester Austausch

11. Februar RA Michael Gruner: Profi.

Zahlungsrückstand einer Miteigentümer in (von Christine )

sehr geehrter Herr Mag. Grüner ! Eine Miteigentümerin war mit rund EUR 6 000 im Zahlungsrückstand. Der Richter hat erkennen lassen, dass sie diesen Rückstand bezahlen muss. Daraufhin hat sie über ihren Anwalt sofort den Rückstand beglichen und den Antrag gestellt, dass die klagende Partei ( somit die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Anwalt der Hausverwaltung ) alle Kosten des Verfahrens übernehmem möge.
Dazu folgende Fragen : was hätte denn die Hausverwaltung sonst machen sollen, die hat die gesetzliche Verpflichtung alle Rückstande einzutreiben ? Nach den derzeitigen Informationen der Hausverwaltung sollen wir jetzt die Gerichtskosten und alle Rechtsanwälte bezahlen. Gibt es eine Möglichkeit, dieser "netten" Miteigentümerin - nennen wir es mal so - auf die Zehen zu steigen ? Vielen Dank für Ihre Stellungnahme !

 

AW: Zahlungsrückstand einer Miteigentümer in

11. Februar RA Michael Gruner: Profi.

Rücktritt Kaufanbot da kein Kaufvertrag erstellt wird? (von Maximilian)

Hallo!

Ich habe im November 2014 ein Kaufangebot für eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus abgegeben. Dieses wurde vom Verkäufer auch angenommen. Eine Baubewilligung lag noch nicht vor, Einreichung dafür war im November vorgesehen sodass der Kaufvertrag im Dezember 2014 errichtet werden soll.

Es steht im Kaufanbot folgender Passus:

Die Parteien erklären sich ausdrücklich und unwiderruflich damit einverstanden, dass nach Annahme dieses Anbots unverzüglich, spätestens aber bis zum 05.12.2014, ein einverleibungsfähiger Kaufvertrag auf Basis dieses Kaufanbots von dem vom Kaufinteressenten/Käufer errichtet wird. Die Parteien verpflichten sich, dieses unverzüglich zu unterfertigen.

Es gibt zwei Seiten später noch einen weiteren Passus:

Die Anbotssteller verpflichten sich, binnen 14 Tagen nach vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung (und annahme dieses Kaufanbots) zur Unterfertigung eines grundbuchfähigen Kaufvertrages.

Folgende Fragen nun:

a.)
Ist das Kaufanbot noch gültig? Meiner Meinung nach ist ja im 1. Passus genau geregelt bis wann ein Kaufvertrag errichtet werden soll und dies ist durch die fehlende Baubewilligung (welche eine Bringschuld seitens des Verkäufers ist) nicht passiert.

b.) Wie lang muss ich auf eine Baubewilligung/Kaufvertrag warten? Gibt es hier eine Frist?

c.) Widerspricht hier der 2. Passus dem 1.? Sprich setzt der 2. Passus den 1. außer Kraft?

d.) Das Datum (05.12.2014) wurde nach meiner Unterschrift und Zusendung an den Verkäufer, von diesem Handschriftlich eingefügt. Darf er das?

e.) Wenn ich von dem Kauf Abstand nehmen will - da bis heute kein Kaufvertrag vorliegt - kann ich das so einfach? Was muss ich da beachten? Gibt es hierbei eine Verpflichtung meinerseits eine etwaige Marklerprovision zu bezahlen?

Danke für eine kompetente Antwort!




 

AW: Rücktritt Kaufanbot da kein Kaufvertrag erstellt wird?

10. Februar RA Michael Gruner: Profi.
 
 
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