Immobilien schenken und vererben

Die große Steuerreform hat zwar keine Wiederbelebung der Erbschafts- und Schenkungssteuer in Österreich mit sich gebracht. Jedoch fallen auch so bestimmte Kosten an, wenn Sie Ihre Immobilie vererben oder verschenken wollen. Womit Sie rechnen müssen, lesen Sie hier.

Auch wenn die Wiedereinführung der Erbschafts- und Schenkungssteuer im Zuge der Steuerreform 2015 abgewendet werden konnte, gilt es beim Verschenken oder -erben von Immobilien einige Punkte zu beachten und vorab wichtige Fragen zu klären. Welches Vermögen steht zur Verfügung? Welche Immobilie will ich wann an wen übergeben? Welche rechtlichen Rahmenbedingungen muss ich beachten?

Zunächst sollten die Fragen "Was", "Wann" und "An wen" geklärt sein, bevor die Immobilie tatsächlich vergeben wird. Immobilien unterliegen zwar auch nicht der Pflicht zur Schenkungsmeldung, zu beachten gibt es trotzdem einiges.

Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr

So ist auch im Falle der Schenkung oder des Erbens seit 2008 eine Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr zu zahlen. Die Grunderwerbssteuer (GrESt) beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent des Einheitswertes, bei Übertragung durch nahe Verwandte, zwei Prozent. Bei der Ermittlung des
Grundstückswerts wird entweder der Aufwertungsfaktor auf Basis des Einheitswertes oder der WKO-Immobilienpreisspiegel, mit bis zu 30 Prozent Abschlag herangezogen. Punktuelle Belastungen werden durch die Möglichkeit, die Steuer auf fünf Jahre zu verteilen, abgemildert. Zudem werden Schulden bei Übergaben innerhalb des Familienverbandes abgezogen und bis 150
Quadratmeter Wohnnutzfläche bleibt die Erbschaft für den überlebenden Ehepartner steuerfrei. Für die Eintragung neuer Eigentümer ins Grundbuch innerhalb der Familie, werden 1,1 Prozent des dreifachen Einheitswerts verrechnet (siehe Rechenbeispiel).

Der Einheitswert

Der Einheitswert ist ein für Besteuerungszwecke vom Finanzamt mit Bescheid festgestellter Wert für Grundbesitz, der in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert liegt und vom Verkehrswert unabhängig ist. Die Parameter Nutzung, Bebauungsart und Größe der bebauten Fläche oder des Hauses sind maßgeblich für die Berechnung des Einheitswertes. So steigt dieser zum Beispiel bei einer Aufstockung des Hauses. Um den Einheitswert zu erfahren, muss sich der Grundbesitzer an die Finanzbehörde wenden.

Immobilien-Ertragssteuer

Generell unterliegt der Verkauf von Immobilien aus dem Privatvermögen der Immobilien-Erstragssteuer (Immo-ESt). Doch auch beim Schenken und Erben kann in manchen Fällen diese Steuer eingehoben werden. Handelt es sich etwa um eine sogenannte "Gemischte Schenkung", kann die Steuer zum Tragen kommen (siehe Beispiele).

Für alle "neuen" Grundstücke, also jene, die nach dem 31.3. 2002 angeschafft wurden, gilt seit der Abschaffung der Spekulationsfrist, der neue fixe Steuersatz von 25 Prozent auf den Gewinn aus dem Grundstücksverkauf (Änderungen im Detail). Dazu werden die Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten vom Verkaufspreis abgezogen. Abschreibungen, die Sie bereits abgesetzt haben, erhöhen den Verkaufsgewinn. Instandhaltungs- und Herstellungsaufwendungen, die noch nicht abgesetzt werden konnten, verringern hingegen den Verkaufsgewinn.

Bei Verkauf eines „Alt-Grundstückes" fallen 3,5 Prozent vom Verkaufspreis als Immo-ESt an. Als „Alt-Grundstücke" gelten bebaute und unbebaute Immobilien, die am 31.3.2012 die Spekulationsfrist überschritten hatten. Das bedeutet für private Immobilien, dass sie vor dem 1.4.2002 angeschafft wurden.

Rechenbeispiele für GrESt und Eintragungsgebühr

Schenkung einer Eigentumswohnung innerhalb der Familie; Verkehrswert 300.000 Euro, Einheitswert 25.000 Euro:

  • Variante A:
    2% GrESt von EUR 75.000 (3x Einheitswert) = EUR 1.500
    1,1% Eintragungsgebühr von EUR 75.000 = EUR 825
  • Variante B:
    Vater behält sich Wohn- und Fruchtgenussrecht zurück, Barwert: EUR 200.000.
    (Der Barwert des Fruchtgenussrechts wird aus den zu erwartenden Restlebensjahren der Bewohner, sowie einer Berechnung einer fiktiven Miete - nach Verkehrswert - ermittelt)
    In diesem Fall liegt der Barwert über dem Einheitswert, weshalb dieser Wert zur Berechnung der GrESt herangezogen wird.
    2% GrESt von EUR 200.000 = EUR 4.000
    1,1% Eintragungsgebühr wird weiterhin von EUR 75.000 berechnet = EUR 825

 

Beispiele zur Immo-ESt:

Schenkung einer Eigentumswohnung, Verkehrswert 300.000 Euro:

  • Variante A:
    Tochter übernimmt zusätzlich einen noch nicht abbezahlten Kredit des Vaters von EUR 140.000. Der Kredit (= Gegenleistung) liegt unter 50% des Wertes, es handelt sich deshalb trotz gemischter Schenkung um keine Veräußerung und es fällt keine Immo-ESt an.
  • Variante B:
    Tochter übernimmt zusätzlich einen noch nicht abbezahlten Kredit des Vaters von EUR 160.000. Da die Gegenleistung (die in diesem Falle an den Vater geht) über 50% des Wertes der Immobilie liegt, handelt es sich im strengen Sinne um eine Veräußerung. Es fällt also die Immo-ESt an.

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Datum: 23.10.2013

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